Ojo al dato

La prensa se ha hecho eco de un informe realizado por un portal inmobiliario en el que, entre datos de tamaños medios de vivienda, precios medios de venta, precios medios de alquiler y otra información por el estilo, se afirma que alquilar es la mitad de costoso que comprar. O dándole la vuelta a la frase, que comprar es el doble de caro.

Incluso en medios digitales de cierto prestigio, alguno de ellos con el término "finanza" en su nombre, se dice en titulares que se acabó el dilema entre el alquiler y la compra, en el sentido de que ya interesa más alquilar que comprar.

Los datos de los que parten para tal afirmación son que las características de la vivienda media en alquiler y en venta son similares, que el precio medio de alquiler de la misma es de 965 euros/mes y que el precio de venta es de 299.959 euros. Con esos datos, tomando como periodo de amortización treinta años y el tipo de interés actual, la cuota de la hipoteca ascendería a 1.690 euros/mes. De esta forma, llegan a la conclusión de que al cabo de treinta años, habremos pagado unos 348.000 euros de alquiler y unos 608.000 euros en cuotas hipotecarias. Conclusión: interesa más alquilar que comprar.

Pues no señor. En el análisis se comete un error de bulto: el valor del dinero y de los activos varían con el tiempo. Así, si partimos de ciertos supuestos más que razonables, incluso optimistas a favor del alquiler, tales como que el IPC anual en los próximos treinta años sea del 2%, que los tipos se mantengan en los niveles actuales, que los activos inmobiliarios se revaloricen sólo el IPC, es decir un 2%, y tenemos en cuenta el factor temporal al valorar los pagos y los activos, las conclusiones serían otras. Prescindiremos del necesario requisito de la conversión de euros corrientes a euros constantes para poder comparar y sumar magnitudes homogéneas por simplicidad en los cálculos. Y porque, aunque altera el resultado monetario, no altera el sentido del análisis. Vamos a ello.

Puesto que el propietario querría subir al menos el IPC anual en la cuota de alquiler, el importe pagado a lo largo de los treinta años sería de unos 470.000 euros y no de 348.000 euros. Para el caso de la compra, al cabo de los treinta años habré pagado los 608.000 euros y dispondré de un activo que se ha revalorizado hasta los 533.000 euros (a razón de un 2% anual). Es decir, que he pagado 260.000 euros más que alquilando, pero dispongo de un patrimonio de 533.000 euros, lo que arroja un saldo a favor de la compra de 273.000 euros (si hubiésemos trabajado con magnitudes constantes actualizando valores, la diferencia real hubiese sido de unos 192.000 euros de los de ahora). Otra cuestión bien distinta es que no dispongamos de la liquidez mensual necesaria para comprar y nos veamos obligados a alquilar.

Moraleja: hay que leer los periódicos con espíritu crítico.